Апартаменты: жилое нежилье
В последние полгода на рынке недвижимости появилось принципиально новое предложение - апартаменты. С одной стороны, это объекты, появляющиеся чуть ли не в самых лучших местах, с другой - такое жилье кажется "неполноценным": купить можно, а прописаться - нет.
Адресов, где продаются апартаменты, уже значительно больше десятка: это и здания в "МоскваСити", и возводимые холдингом "Капитал Груп" жилые комплексы "Панорама", "Город яхт", комплекс на месте Парламентского центра на Цветном бульваре, и еще ряд объектов в самых разных районах - от юго-запада до севера. Чем же апартаменты отличаются от обычных квартир, какие возможные преимущества или сложности получит их приобретатель? Начнем с юридической стороны вопроса. Понятие "апартаменты" в российском законодательстве имеется, оно обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание. Соответственно, и зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) в апартаментах нельзя.
Реальная жизнь, как это часто бывает в нашей стране, находится от законов на весьма значительном удалении. На вторичном рынке слово "апартаменты" в ходу довольно давно и означает квартиру - роскошную, в чем-то необычную. Игра терминами - примерно так же, как называют "бельэтажем" первый этаж, который покупатели не очень-то жалуют.
Замена слов оказывается удобной во всех отношениях. Визуально поднимается статус квартиры - под новое название ее можно дороже продать (или по крайней мере попытаться), становится выше и статус агентства: мы не лыком шиты, товаром с заморским названием торгуем! И даже если риэлтеру явно изменяет чувство меры, и апартаментами объявляется квартира в самой что ни на есть типовой панельке, уличить его во лжи невозможно: кондиции апартаментов в этом понимании никем внятно не определены. 40 "квадратов" и оборудованная кухня - в такой норматив сегодня влезают очень многие квартиры.
О том, какие объекты действительно допустимо называть апартаментами, операторы рынка высказываются по-разному. По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Кirsanova Realty, главным является не размер или цена, а внутреннее состояние, интерьер. "Если квартира достойна размещения в журналах, посвященных декору, то ее можно назвать апартаментами. Интерьеры должны быть скорее классическими - к минимализму, стилю техно это слово вряд ли применимо. И уж подавно нельзя называть апартаментами новостройку в состоянии голого бетона или только что расселенную коммуналку", - говорит она. А Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", категорически считает, что никакое московское жилье назвать апартаментами нельзя. "Мы торгуем недвижимостью в Москве, а не в Европе, и здесь другие реалии. У нас это понятие еще не выросло и не прижилось. Как, кстати, и полноценные пентхаусы, лофты, и многое другое, о чем сейчас говорят на рынке".
В апартаментах можно не только жить, но и работать
Совсем по-иному с новостройками.
Продавцы апартаментов уверяют, что интересы покупателей их объектов ни в чем не будут ущемлены. "Между апартаментами и квартирами нет принципиального различия. Ничем не отличаются ни процесс оплаты коммунальных услуг, ни особенности эксплуатации, ни схема продажи такого имущества, - заверил нас Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп". - Единственная разница - в том, что никто не будет гарантировать собственнику регистрации. Город диктует подобную юридическую форму застройщикам, и это абсолютно не отпугивает покупателей. Наоборот, мы знаем множество примеров, когда человек отдает предпочтение именно апартаментам. За покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения. Существует условность в виде регистрации, но большинство покупателей это не смущает".
Абсолютно ничего страшного не видит в апартаментах Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom. По ее мнению, хотя объект и не является жилым фондом, ничто не запрещает собственнику там жить. Отсутствие прописки, конечно, создает определенные проблемы - например, нельзя ходить в муниципальную поликлинику, устроить ребенка в принадлежащую городу школу или детский сад, однако для состоятельных людей это вряд ли стоит считать серьезным сдерживающим фактором. Более того, статус нежилья позволяет избежать многих ограничений. К примеру, многие владельцы бизнеса сегодня хотели бы жить и работать в одном помещении, но устраивать офис в жилых квартирах запрещено. Здесь - пожалуйста.
Апартаменты значительно рентабельнее сдаются в аренду - опять-таки потому, что офисные помещения приносят больший, чем квартиры, доход.
Кстати, ничто не мешает будущему собственнику перевести свою недвижимость в жилой фонд. Сегодня и жилые квартиры, и апартаменты продаются в состоянии свободной планировки. Если изначально заложить в архитектурно-планировочную документацию все нормы, чтобы квартира соответствовала жилым помещениям, то проблем не будет. А перевод из нежилья в жилье, в отличие от обратного процесса, является практически бесплатным - потребуются лишь "неформальные" траты на уровне не более $50/кв. м.
В общем, считает И. ЖароваРайт, настораживающим в апартаментах может быть только один момент. Половина покупателей могут решить сделать жилые квартиры, другая половина - офисы, и жить в подобном окружении станет не слишком комфортно.
Запретить собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению тут практически невозможно. Единственный вариант - чтобы застройщик еще на стадии продажи вынуждал сонивесторов подписывать особые соглашения на этот счет. Но это малореально, застройщик более всего заинтересован просто распродать объект.
Куда менее благостно настроена Н. Кот из Кirsanova Realty. По ее данным, довольно часто апартаментами называют помещения не только нежилые, но и без права собственности. Например, дом строится там, где ему ни по каким нормативам находиться нельзя - в природоохранной зоне. Или застройщик сам право собственности имеет, но покупателю не передает - с необъясняемыми целями. Даже с учетом того, что помещение оформляется в долгосрочную аренду - на 25 лет, 49 - этот юридический статус нельзя считать полноценной заменой права собственности. Подразумевается, что покупатель объекта не будет интересоваться темой продажи своего имущества, передачи его по наследству своим детям. Либо, что более реально, апартаменты приобретет юридическое лицо с целью сдавать в аренду или использовать как корпоративную квартиру - для мероприятий, деловых переговоров и т.п.
Н. Ветлугина из "Нового города" обращает внимание на то обстоятельство, что собственник апартаментов значительно менее защищен, чем владелец квартиры. Право на жилье гарантировано Конституцией, человек там зарегистрирован - это дополнительная подстраховка от того, что собственность будет изъята. Даже новый Жилищный кодекс РФ, который сделал регистрацию заметно менее значимой, не изменил ситуацию в корне - регистрация остается серьезным аргументом. Даже если данная квартира у вас вторая, вы всегда можете прописаться туда или поселить кого-нибудь из родственников. С апартаментами это невозможно в принципе.
"К сожалению, нынешние российские реалии не позволяют сказать, что собственник недвижимости защищен на 100%. Отобрать имущество можно по десяткам оснований - земля требуется для городских нужд и т.п. Предусмотрена ли для владельцев апартаментов компенсация? Если да, то кто и как рассчитает ее? Опыт показывает, что размеры выплат в подобных случаях всегда оказываются меньше реальной рыночной стоимости.
Владеть имуществом, которое не подпадает под нормы защиты, относящиеся к жилью, в нашей стране просто опасно", - заключает Н. Ветлугина.
Дата публикации: 11:06 30 ноября 2005
ЕСЛИ Я КУПИЛ АПАРТАМЕНТЫ, СТАНУТ ЛИ ОНИ МОЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ?
Да, станут. После того как объект будет сдан в эксплуатацию, человек, который приобрел апартаменты, получит свидетельство о собственности. Оно будет таким же, как и свидетельство о праве собственности на любой. иной объект недвижимости. Собственник апартаментов может в них проживать сам, а может сдать их в аренду, продать, использовать в качестве залогового имущества, оформить дарственную или передать по наследству.
Лофт – это архитектурная концепция, в духе индустриальных объектов двадцатого века. В Docklands лофт выражается во внешнем облике зданий: облицовка зданий клинкерным кирпичом, огромные панорамные окна, строгие вертикальные и горизонтальные. линии дизайн входных групп (лобби) и мест общего пользования: двусветные пространства, открытые элементы инженерных конструкций, кирпич, бетон, металл, дерево в отделке апартаментов: высокие бетонные потолки (более 3м в чистовой отделке), кирпичные стены, металлические подвесные светильники, дубовые полы и т.д.
Стиль «лофт» набирает все большую популярность в мире: благодаря своей аутентичности и легкой небрежности его легко сочетать с другими стилями и интерпретировать индивидуально, «под себя» - в сторону «классики», «хай-тек» и иных предпочтений своих владельцев.
ЧТО ТАКОЕ АПАРТАМЕНТЫ?
Апартаменты имеют юридический статус нежилого помещения. С этим связано основное отличие апартаментов от квартир: в них нельзя прописаться (получить постоянную регистрацию) – возможна. только временная регистрация на время пребывания, как в отеле. Фактически же апартаменты представляют собой полноценные квартиры, собственники которых могут пользоваться гостиничными сервисами и инфраструктурой апарт-отеля (рестораном, фитнес клубом, детским садом). Также, большим преимуществом апартаментов является их стоимость, которая обычно на 15-30% ниже стоимости аналогичных по уровню и локации квартир.
ПОЧЕМУ ВЫ СТРОИТЕ ИМЕННО АПАРТАМЕНТЫ, А НЕ КВАРТИРЫ?
Это бизнес-решение Девелопера. Формат апартаментов набирает все большую популярность в современном мире, и имеет ряд преимуществ. для своих владельцев:
Можно ли сдавать в аренду самому, не заключать агентский договор с управляющей компанией?
Да. Это Ваше право, как собственника помещения.
КАКОВЫ УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ АПАРТАМЕНТОВ?
При единовременной 100% оплате Вы можете получить скидку до 10% от базовой стоимости апартамента. Также, возможна беспроцентная рассрочка от Застройщика. Специальные условия предусмотрены для. инвесторов при покупке от 5 апартаментов. Есть возможность оформить ипотеку у Банков-партнеров. С более детальной информацией можно ознакомиться по ссылке
МОЖНО ЛИ ИСПОЛЬЗОВАТЬ МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТА?
Нет, к сожалению, программа Материнского капитала распространяется только на приобретение квартир.
МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ ДЛЯ ПОКУПКИ АПАРТАМЕНТА?
Нет, к сожалению, программа кредитования для военнослужащих распространяется только на приобретение квартир.
ПРОДАЮТСЯ ЛИ АПАРТАМЕНТЫ БЕЗ ОТДЕЛКИ ИЛИ ИХ МОЖНО КУПИТЬ ТОЛЬКО С ОТДЕЛКОЙ «ПОД КЛЮЧ»?
Апартаменты в лофт-квартале Docklands продаются только с уже выполненной отделкой «под ключ» по дизайнерскому проекту специалистов немецкого архитектурного бюро Zukauskas Architects. Продажа апартаментов без отделки исключена.
Отделка «под ключ» выполняется с использованием финишных материалов высочайшего уровня: дубовый паркет Holz Manufaktur, итальянский керамический гранит Kerama Marazzi, краска Tikkurila Harmony, оконная алюминиевая система Reynaers CS 86-HI+, двери Profil Doors, устанавливается кухня со встроенной бытовой техникой Bosch, а также обустраивается ванная комната. Будущие владельцы апартаментов могут осуществить выбор одного из пяти вариантов фасадов кухни, корпусной мебели, обивочного материала для мягкой мебели и т.д. Кроме этого покупателям предоставляется возможность выбрать из различных видов паркета, керамогранита, ванн, а также определиться с цветом стен. Причем все это можно сочетать произвольно. Все реализуемые апартаменты имеют свой паспорт, в котором будет зафиксирован выбор владельца, а именно: тип, фактура, цвет и другие параметры. Еще в паспорте будут отражены все проектные решения по системам жизнеобеспечения, сертификаты и гарантийные талоны на установленную технику. При отделке апартаментов используются строительные материалы от ведущих европейских производителей.
Дополнительно, собственники и арендаторы Docklands смогут приобрести пакеты необходимых им предметов мебели и быта: «Текстиль», «Кухня», «Техно» и т.д.
Шоу-рум можно посмотреть в Главном офисе продаж, предварительно записавшись на встречу по телефону 332-55-55 или у Вашего менеджера.
КОГДА СДАЧА DOCKLANDS?
По договору Застройщик обязан ввести в эксплуатацию комплекс и передать ключи всем дольщикам до 31 декабря 2017 года. Фактически комплекс строится с опережением графика, и. сдача возможна даже ранее обозначенных сроков.
КТО ЗАНИМАЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЛОФТ-КВАРТАЛА DOCKLANDS?
Девелопер проекта – компания DOCKLANDS development. Застройщик – ООО «Проспект КИМа, 19».
ВЫ СТРОИТЕСЬ НА НАМЫВНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ?
Нет, лофт-квартал Docklands строится на существующей территории, ранее принадлежавшей Василеостровскому грузовому терминалу Санкт-Петербургского речного порта. которой Застройщик владеет на праве собственности.
КОГДА ДОСТРОЯТ ЗСД И НАБЕРЕЖНУЮ МАКАРОВА?
Предусматривается, что до 31 августа 2016 г. будут завершены работы и обеспечен пуск транзитного движения по центральному участку ЗСД без обеспечения съезда в районе наб. Макарова. Осенью 2016 г. запустят. участок наб. Макарова от Адмиральского проезда до ЗСД, что обеспечит скоростное сообщение Васильевского острова с севером и югом города.
Работы по строительству набережной Макарова уже начаты, и будут вестись в 3 очереди. Участок вдоль Docklands со съездом на пр.КИМа планируют завершить осенью 2017 года, а в начале 2018 завершить строительство всей набережной.
Более подробную информацию можно получить на сайте Администрации Санкт-Петербурга: https://gov.spb.ru/gov/admin/albin-igor-nikolaevich/news/83829/
Ссылка на ответ Комитета транспортной инфраструктуры Генеральному Директору Docklands: http://docklands.ru/public/documents/genplan.pdf
НЕ ЗАКРОЕТ ЛИ ЭСТАКАДА НАБЕРЕЖНОЙ МАКАРОВА ВИД НА НЕВУ?
нет. В самом верхней точке эстакада доходит до 2 этажа комплекса, где располагается офисная часть. Апартаменты расположены с 4 по 11 этажи и имеют прямой вид на воду
КАК ДАЛЕКО DOCKLANDS ОТ МЕТРО?
В шаговой доступности (10 минут пешком) расположена станция метро «Приморская». Мимо проходит большое количество маршрутов городского и коммерческого транспорта. Также, в пределах 25-30 минут пешком находятся. ст.м. «Спортивная-2» и «Василеостровская». В планах города строительство новых станций метро на Васильевском острове: «Большой проспект», «Шкиперская», «Морской фасад».
ЧТО ЗА ТЕХНОЛОГИЮ «ПАССИВНОГО ДОМА» ВЫ ИСПОЛЬЗУЕТЕ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Лофт-квартал Docklands, одним из первых крупных комплексов в России, строится по стандарту Пассивного дома – максимально энергоэффективного, экономичного и комфортного для жизни здания. Новейшие инженерные решения и. передовое техническое оснащение зданий Docklands позволит снизить энергопотребление и расходы на энергоресурсы, при этом повысив комфорт и безопасность проживания:
НА ЧЬИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВО КОМПЛЕКСА?
Финансовое обеспечение проекта выполняется за счет денежных ресурсов компании DOCKLANDS development, банковских кредитных средств и привлеченных денежных средств.
КАКИЕ ГАРАНТИИ, ЧТО DOCKLANDS ДОСТРОИТСЯ?
Кому перейдет муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика?
Несмотря на продолжающуюся почти 25 лет приватизацию, многие граждане в настоящее время проживают в квартирах, относящихся к государственному жилищному фонду разных уровней.
Неприватизированную квартиру нельзя передать по наследству .
Можно ли родственникам умершего нанимателя муниципального жилья претендовать на какие-либо права на это имущество?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Муниципальная квартира - права проживающих
Нанимателям квартир муниципального, государственного и иного жилищных фондов предоставлены широкие полномочия для полноценного использования предоставленного жилья:
В свою очередь, квартиросъемщик обязуется:
- Пользоваться жильем по прямому назначению, то есть для проживания
- Производить необходимые ремонтные работы и поддерживать эксплуатационное состояние объекта недвижимости и расположенных в нем коммуникаций
- Оплачивать наем квартиры и компенсировать затраты за потребленные коммунальные услуги.
Если вы хотите узнать, как вступить в наследство, если прошло много лет и срок вступления пропущен, советуем вам прочитать статью .
Члены семьи нанимателя учитываются в договоре социального найма (ДСН), в соответствии с которым осуществляется пользование конкретным помещением. Такие лица имеют правомочия, аналогичные статусу нанимателя .
К членам семьи нанимателя ЖК относит его:
Новые члены семьи (дети, супруг) могут быть прописаны в нанимаемую квартиру с письменного согласия родственников уже проживающих с нанимателем и внесенных в ДСН.
Для регистрации других членов семьи дополнительно потребуется разрешение наймодателя, который может отказать, если в этом случае будет нарушен установленный норматив площади на жильца .
Разрешения не требуется только для вселения малолетних детей, родители которых прописаны в муниципальной квартире.
Кому достанется неприватизированная квартира после смерти нанимателя?
Пользование жилым помещением по договору соцнайма значительно ограничивает право распоряжаться этой недвижимостью по усмотрению нанимателя.
Наниматель не может ни продать, ни подарить, завещать это имущество, поскольку право собственности на него принадлежит государству (городу, субъекту РФ).
После смерти нанимателя правовой статус квартиры не меняется, она по-прежнему остается единицей муниципального (государственного) жилищного фонда .
В соответствии со статьей 82 ЖК РФ любой член семьи умершего наследодателя, обладающей дееспособностью в полной мере, может переоформить договор социального найма на себя на прежних условиях.
Если же с умершим нанимателем не проживали другие члены семьи или иные лица, орган, имеющий функции по управлению муниципальным имуществом, вправе предоставить данное жилье по договору соцнайма любым лицам, имеющим такое право.
Договор социального найма
Стандартную форму ДСН содержит постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315 .
Этот документ должен содержать информацию о предоставляемом жилище, лицах в него вселяемых, закреплять сферу полномочий сторон.
Изменения в действующие договоры вносятся в соответствии с нормами, которые содержатся в ЖК РФ:
- Нанимателям помещений в коммунальном жилье по отдельным договорам предоставлено право оформить общий документ на занимаемые ими помещения, если они стали членами одной семьи (например, заключили брак).
- При наличии согласия жильцов квартиры и уполномоченного органа договор соцнайма можно переоформить на любого из дееспособных проживающих, аналогичное правило действует и в случае смерти нанимателя.
Расторгается соглашение о социальном найме квартиры:
Расторжение ДСН по инициативе органа, предоставляющего жилье, возможно только в судебном порядке.
Процесс переоформления
Переоформление договора социального найма после смерти нанимателя осуществляется в органе власти регионального уровня, уполномоченном распоряжаться соответствующим фондом жилья (жилищный комитет, департамент и прочие).
В ряде субъектов документы можно подать через МФЦ.
Перед обращением в данный орган членам семьи, совместно с которыми проживал ответственный квартиросъемщик, следует:
Далее, с новым нанимателем заключается договор, который необходимо предоставить в управляющую организацию для внесения изменений в лицевой счет, открытый на квартиру.
Если согласие между родственниками не достигнуто, то вопрос переоформления договора соцнайма решается в суде .
Возможно Вас заинтересует статья, вступление в наследство после смерти по закону, без завещания, прочитать об этом можно здесь .
Перечень документов
Для оформления обновленного договора гражданам, проживающим в муниципальной квартире необходимо лично подписать заявление о заключении договора найма.
Форма документа предоставляется уполномоченным органом и содержит сведения о жильцах, помещении и основаниях переоформления договора соцнайма.
Предлагаем вам скачать образец заявления о заключении договора социального найма: Скачать бланк .
Если кто-то из прописанных в квартире жильцов не может прибыть лично для подписания заявления, предоставляется заверенное нотариусом согласие этого гражданина с условиями, на которых будет оформляться новый ДСН .
Помимо заявления, необходимо документально подтвердить все необходимые для составления договора факты, в связи с чем предоставляются:
Важно помнить, что после переоформления договора социального найма жилье можно приватизировать.
Право участвовать в приватизации имеют право все граждане, проживающие квартире и ранее не принимавшие участия в этой процедуре .
Только после оформления жилья в собственность можно свободно распоряжаться данным имуществом, в том числе и передавать по наследству.
Квартира не приватизирована, кто имеет право на наследство, если приватизация была не завершена предыдущим нанимателем?
Наследование неприватизированной квартиры. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
У вас есть вопрос юридического характера?
Перевод апартаментов в жилой фонд
18 Сентябрь 2015 - 23:43
В связи с большим спросом на апартаменты (и из возросшим строительством) у многих возникает вопрос о переводе апартаментов в статус жилья, т.е. в жилой фонд. но не каждый застройщик собирается брать на себя такие обязательства, и. судя по недавним новостям, не все апартаменты попадут под так называемую амнистию. Отсюда возникает вопрос - а возможно ли перевести апартаменты в жилой фонд самостоятельно? Ответ прост - все возможно, было бы желание. Прилагаю выписку из постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции":
Требования, которым должно отвечать жилое помещение
9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
11. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
14. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1. 5,5 и не менее 1. 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1. 10.
26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
30. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
Пользуясь пунктами данного постановления, можно смело идти обивать пороги соответствующих инстанций.
09 Ноябрь 2015 - 15:28
Мне кажется, что у всех свои цели. Кому-то удобнее не заморачиваться, оставить жилье в качестве апартаментов - если это, например, вторая квартира. Если же планируется устраивать детей в школу, садик и так далее, то лучше переоформить апартаменты. К тому же если все сделать правильно и взять консультацию юриста (сама консультация не так дорога), то можно обойтись без особой волокиты, да и ко всему прочему, сэкономить
Иллюзия свободы Иллюзия свободы
10 Ноябрь 2015 - 11:25
Я тоже считаю, что сама такая возможность уже очень положительный фактор! Не слыхала раньше про такие случаи, если детки есть однозначно нужно переводить, и на налогах сэкономите и дети в школу\сад попадут. Может это и не так проблематично, как представляется сперва
12 Ноябрь 2015 - 13:59
Да конечно, не проблематично! У нас в стране разве хоть одну бюрократическую операцию можно провести не проблематично? Все с боем и в очередях многометровых! Это пока вы не столкнулись кажется все просто, поверьте проблем вам хватит!
13 Ноябрь 2015 - 05:24
Я сделал все в течение месяца, очередей больших нет, в некоторые инстанции можно по записи попасть. Главное - наличие всех документов и правильное оформление, остальное - дело техники. Поймите - народ толпами не валит переводить апартаменты, потому что далеко не всем это надо, а многие не понимают выгоды перевода. Это ж не поликлиника или Сбербанк с Почтой России. Тут бабушек с авоськами нет.
14 Ноябрь 2015 - 21:58
Добрый вечер. Не могли по пунктам расписать какие документы и куда с начало обращаться
02 Декабрь 2015 - 04:30
сс, вот вам, по порядку все и ровно по закону (потому что цитата из ЖК РФ)
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Надеюсь, все понятно будет. Если что, по пунктам любым спрашивайте, не стесняйтесь, и извините, что долго отвечал вам.
Габен, подскажите сколько вам обошёлся перевод апарт в жилое в деньгах. и за какой метраж. Спасибо.
Можете за прайсом обратиться в 1ЕГРП, ИНком Недвижимость. от вас только доки и деньги. Все сделают сами. Насколько я знаю, от метража ничего не зависит. Свои затраты афишировать не буду, простите. Есть еще много контор довольно известных, где можно узнать, во что вам обойдется "легкий путь" перевода. Если уверены в своих силах, то узнавайте цены и пошлины в госорганах и местных органах управления типа БТИ. Еще консультации дают в МФЦ вроде.
Поиск элитной недвижимости
Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру
Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.
Текст: Денис Тыкулов Фотографии: Фотобанк Лори
Сами мы не местные.
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
Шаг за шагом.
Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.
БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.
«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».
Под угрозой сноса.
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
История вторая: соблюдая нормативы.
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12». возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
История третья: по законам рынка.
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного». построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
История четвёртая: дань истории.
Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.
Назад в будущее.
В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».
То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.
Источники:
, , , ,
Следующие статьи
21 апреля 2022 года